Inblick Fastighetsutveckling

De senaste årens ”kostnadschock” har fått många fastighetsbolag att tveka inför nybyggnation. Den snabba ökningen av kostnader har berott på skyhög inflation och höga räntor, entreprenadkostnader som på kort tid ökat med 25 procent och sänkta fastighetsvärden som följd. Men förutsättningarna börjar ändras och många kurvor inklusive hyresprissättningen pekar nu åt rätt håll. Läget börjar bli bra för den som är långsiktig och tänker konceptuellt. Det gäller dock att hitta geografiska lägen där marknaden kan bära den hyra som krävs för att nå rimlig avkastning på investeringen.

Kortad startsträcka med JV

Henrik Fernström, Chef Fastighetsutveckling, berättar om projektet Villa Primus på Lilla Essingen som ett exempel på hur Heba genererar tillväxt.

”Vi har startat ett samriskbolag, ett så kallat JV, tillsammans med Peab som ska uppföra Villa Primus. Fastigheten kommer innehålla 160 boendeenheter för vård och omsorg och ett antal LSS-lägenheter. 2028 ska allt stå färdigt och redan nu är ett 20-årigt avtal tecknat och klart med vårdkoncernen Ambea som varit med och planerat utformningen. Vi kommer in i ett skede där genomförandet ska ske och slipper därmed lång process med detaljplan. Vi får avkastning på investeringen tidigare, och det här ger oss möjlighet att växa trots vår relativt lilla organisation.”

Marknadsmässigt gör Heba en välplanerad och långsiktig satsning på äldreboenden. Enligt prognoser kommer antalet personer över 80 år i Stockholm att öka med 50 procent de kommande fem åren. När det gäller geografiskt läge så är det unikt att etablera en nybyggd fastighet för vård- och omsorgsboende innanför tullarna i Stockholm, vilket är fallet med Villa Primus.

Marknad och läge avgör

All nyproduktion handlar om marknad och läge. Innan lågkonjunkturen gick det att bygga hyresrätter i lägen som idag är utmanande. Priset på pengar var lågt vilket drog upp fastighetsvärden och möjliggjorde mycket offensiva projektkalkyler. Idag är marknaden i ett nytt läge och har börjat återhämta sig. De nyproduktionshyror som nu krävs gör att läget och produkten är avgörande. Det handlar till exempel om att ha en lägenhetsfördelning som efterfrågas av marknaden. Heba har sedan många år arbetat med en mer balanserad mix av enrummare upp till fem rum och kök, och efterfrågan på större lägenheter ökar. Utöver det krävs också hållbara fastigheter förvaltningsmässigt, ekonomiskt samt inte minst ur ett miljöperspektiv. För att attrahera hyresgäster krävs trivsamma, funktionella lägenheter och närhet till kommunikationer, service och rekreationsytor.

Dit är vi på väg

I en marknad där läget är mer avgörande ökar konkurrensen om byggrätter.

”Även här kommer Hebas digitalisering in. Heba ligger i framkant i digitaliseringen av förvaltningen, men mycket är på väg att ske även inom nyproduktion. AI används genom att tidigt sammanställa analyser och utformningskoncept av nyproduktion för att hitta möjliga och genomförbara projektidéer. AI kortar ledtiderna vilket minskar kostnaderna för oss och gör det möjligt att snabbt och enkelt testa olika koncept.”, säger Henrik Fernström.